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一线城市买房窗口出现

发布时间:2014-10-10       

这或许不是最好的抄底时机,但是一定是有需求的买房人,入手的机会。

10月9日,随着建设银行发布首套房贷款细则,银行支持房贷的大幕徐徐拉开,可以预见的是,接下来会有多家银行跟风表态,越来越多的银行意识到,只有宏观经济尽快企稳向好,银行才会“大河有水小河满”。何况,这次有关部门决定调整房贷政策,是进行了很多调研,权衡了很多利弊得失之后,做出的严谨决定。虽然通向这条路上,仍有很多不确定性,但是银行必须跟着宏观经济走,跟着房地产行业大局走,银行与房地产金融生态圈才能和谐共生去发展。

基于这个宏观局势,有关当下是否为买房好时机的讨论也越来越多。让买房人犹豫的是,一方面是各方看好后市,另一方面却是一降再降的房价。很多购房者都在迷茫,当下是不是最佳的出手机会,自己是不是会被套住?

带着这个问题,我们研究了部分城市数据,并在国庆节期间,实地走访了一些城市,其中包括一线城市和二三线城市。让我们关注的是,如今各个城市房地产市场分化现象已经十分严重,如果一慨而论地去说房地产市场到底怎么样,那真是一个以偏概全的答案,也是不负责任的。当下,即便是二三线城市之间,甚至一个省里的几个经济相当的城市之间,都有很大的差别。

综合来说,决定一个城市未来房价走向的,当下主要是有两个因素:一个是库存,另一个是城市购买力,其中包括新增人口购买力和改善性购房需求的购买力。这在二三线城市当中,有很大的差别。在此,我们不对二三线城市的房地产市场做评判性分析。单就北上广深四个一线城市(超级购买力城市)来说,这四个城市不存在库存的问题,这四个城市的库存量不管多高,都会在市场出现旺盛的时候,瞬间被市场需求所化解。其次,是购买力问题。对于广深两个城市来说,购买力基本不存在问题,这两个城市的房价这几年上涨幅度不高,当地居民购买力也很强,只是由于大势所限,购房者观望情绪居多,如果市场出现规模性反弹,有理由相信,广州和深圳两个城市的成交量反弹到合理位置,并不是难事。

对于北京和上海来说,制约需求的主要因素是房价,说到底,是房价过高,已经杀死了大部分的购买力。试想,北京五环的房价都到了3万元/平方米以上,能在北京买得起房子的人自然会少之又少。然而,由于众多开发商都在北京抢夺土地,导致了这两年地价居高不下,地价推高房价的因素影响很明显。但是,我们同时又看到,随着北京市政府推行自住房计划,让市场上购买需求进行了分流,减少了市场上商品房的购买需求,由此导致的观望和等待购买行为,也直接影响了北京商品房的房价和交易量。

但是,北京市场的需求是旺盛的,而且规模无法估量,由自住房分流的需求是有限的。并且,在自住房等因素的影响下,很多北京的楼盘价格并不高,有的甚至相比土地成本,可能是亏损或者微利的。在这样的条件下,北京房地产市场的洼地价值,很容易被发现。虽然市场上观望的人仍占多数,但是基于前几轮市场反弹的经验,市场转暖,就在“忽如一夜春风来”的时间里。

即便是未来北京房地产市场仍会出现买方占优势的局面,但是接下来出现卖方占优势的行情可能性很大。简单地说,房价反弹和一房难求的局面可以再现,哪怕这个情况不会持续太久,这一定是博弈和反复的过程,在房地产市场低迷了半年多的时间以后,有理由相信,接下来的行情会反弹一些了。但是,会否大规模反弹,以及反弹时间能坚持多长,调整深度有多大,都待观察。

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