首页 /资讯 / 人物专访 / 易宪容:房贷新政后投资者如何选择

易宪容:房贷新政后投资者如何选择

发布时间:2014-10-15       

国庆长假前央行和银监会出台的房贷新政,实质是先通过对住房消费的全面泛化,即凡是还清银行贷款的住房投机投资者,再进入市场购买住房可享受按揭贷款的优惠条件,以此来释放住房消费,同时达到市场“去库存化”的目的。

对此,有房地产市场人士认为,国内住房市场可能出现2008年底~2009年那样的 “惊天大逆转”,有些人鼓吹房价上涨,以此来左右买涨不买跌的住房投资者;国内银行则选择性落实房贷新政,把政策的实施重点放在还清已有住房贷款的住房投资者,让其再进入房地产市场享受按揭优惠。但此时最为重要的是要评估住房投资者会如何选择,这才是决定房贷新政的效果以及去库存化目的能否达到的关键所在。

那么,对于房贷新政,国内投资者会如何选择呢?会像2008年131号文(编者注:即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)出台之后那样涌入住房市场?还是会与往年不同?如果不同,其原因又何在?

首先,要认识到目前市场的房价总体是过高的。对于多数真正的住房消费者来说,很难有足够的支付能力进入市场,所以,房贷新政主要针对的对象是泛化了的住房消费,或可称为所谓的改善性住房消费,或实际上是已经持有住房(不管持有多少套),但没有银行住房贷款的投资者。归根结底,新政的主要对象会是住房投资者,只不过叫法不同而已。

但对于这些住房投资者来说,心中一定会判断央行为何出台超出市场预期的房贷新政?其目的是什么?是为了帮助住房投资者进入市场后有利可图吗?答案当然是否定的。

在新的住房投资者没有进入之前,国内相当大一部分住房消费者已经被挤出了市场。一旦新的住房投资者再进入市场,将促使房价再上涨,而这会让更多的住房消费者被挤出。因此,新的住房投资者如果想把接手的住房传给真正的住房消费者,基本上是不可能的。

这样说来,新进入的住房投资者只能指望下一波投资者来接手,但假如没有下一波接手者,那么投资者新购的住房可能就会套在自己手上。也就是说,新的住房投资者进入市场之后,房地产开发商会大获其利,地方去库存化的目标得以现实,但住房市场的风险则转移到新进入的投资者及银行手上。

其次,国内银行为何对房贷新政的“认贷不认房”标准十分感兴趣,而对按揭贷款利率及杠杆率降低不感兴趣呢?因为“认贷不认房”会鼓励住房投资者尽快还清以前的住房按揭贷款,降低银行的风险,也可让住房购买对象全面增加。相比之下,银行对首付比例降低的兴趣并不大,更不用说降低贷款利率了。以此来看,银行不仅要考虑自己的盈利,还会十分注重住房市场的风险性。

可仍然不排除会有激进的住房投资者不这样想:2008年的131号文之后,进入住房市场的投资者个个赚得盆满钵满,今年的房贷新政恐怕同样会创造类似的奇迹。但任何投资都是面对未来,而未来最重要的一点就是市场的不确定性。当前国内房地产市场房价过高、部分地方已出现泡沫,这是谁也无法改变的事实。

值得警惕的是,日本上世纪90年代房价暴跌,2008年美国金融危机房地产泡沫破灭,最近黄金及原油价格暴跌,都是一个道理,没有谁能够改变市场的内在法则。投资者一直以为有例外,这就是为何一次又一次的金融危机爆发的根源。

金融市场的风险只能分散及转移,却是不可能消失的。假如投资者受优惠政策的刺激进入到房地产市场,却又不能把房产再转移出去,那么住房市场的风险就停留在新进入的住房投资者手上。

早几年的国内住房市场,投资者总是以为购买了住房一定能够赚钱,而且这被许多认为是经验之谈。如果有个别投资者购买的住房赚不到钱了,就出现“房闹”现象,而这些投资者每次“房闹”总是会闹点名堂,都归结于政府对市场管制过多,否则投资者购买住房岂能不赚钱?尽管这些“房闹”在成熟的市场经济中为不耻,但找上这个理由也不是没有一点正当性。但当前条件下进入市场,这些条件已经不存在,如果住房投资者未来亏损,要以“房闹”来弥补恐怕不会容易。这同样会成为投资者是否进入市场的考虑因素。

就目前情况来看,国内住房市场及金融市场已经发生了巨大的变化,国内住房市场严重过剩,投资者是否会按照房贷新政的期望进入市场是相当不确定的。这不仅在于住房信贷政策实质性优惠不大(如按揭利率),也在于国内住房投资者的风险意识增强。正因为如此,静观恐将是当前住房投资者的基本态势。

(作者为中国社科院金融所研究员)

网友参与评论
 
条评论
表情
(按住Ctrl+Enter键快速提交)
点击加载更多
表情
用户名
密  码
忘记密码