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世邦魏理仕中国区总裁潘可维:房地产市场终将回归理性

发布时间:2014-11-12       

图据网络

出生在香港,毕业于斯坦福大学,深造于香港中文大学,在香港回归之后,潘可维也“回归”了祖国。风趣幽默,温文尔雅,但在谈笑之间又在国际经济形势、海外投资、商业地产发展趋势、人才培养机制上颇有建树,这就是记者眼中的世邦魏理仕中国区总裁潘可维。

房地产市场将迎来理性回归

潘可维及家人自1998年便一直居住在中国,作为一名职业经理人,他曾在多家涉及不同领域的跨国公司中担任高级管理职位,丰富的管理经验以及对投资环境敏锐的洞察力,让他对“白银时代”的房地产市场有着自己独特的见解。

“我对中国的房地产市场抱有乐观的态度,从宏观角度而言,对比中国和欧美的房地产市场,美国和欧洲国家的都市化程度很高,可以达到95%-99%,而我国的都市化进程只有50%左右,但却以1%的速度在增长,对我们的行业而言,无论是做投资或是做咨询,每年1%的增长确实可以创造很多的机会。因此我对中国市场中长线的发展还是比较看好的,当然短期之内会有一些波动,供求上存在一些不均衡,在目前的供应量被市场消化之后,房地产市场会找到一条理性的轨道发展。”

房地产市场的去投机化以及政府对房地产市场的政策导向,在短期内很难看出对市场会产生哪些影响,中国的房地产情况十分复杂,以北京和上海举例,这两个超级城市的人口已经超越欧洲某些国家的人口,而各个城市的发展状况也不同,不能一刀切,未来态势如何,还需要静观其变。

商业地产自持是现金流稳定的关键

房地产市场是从上世纪90年代才开始发展的,颇具规模的开发商都是做住宅起家的,住宅的销售模式是散售、套现、继而再进行下一个项目的开发。当这些住宅的开发商进入到商业地产领域时,最初他们并未想过通过长期持有继而持续经营商业地产,都是通过出售来使资金回流。但商业地产发展成熟的城市,例如纽约、旧金山、香港、新加坡基本上市中心的核心地块都不会散售,会长期持有。通过资产管理,将租金作为长期生产资金回报的资产,当建筑老化之时,因为拥有建筑本身单独的业权,可以拆掉重建,以此补回地价,不断地发展下去。

如果开发商没有远见,最初就将核心商业地产出售,未来回收成本的代价将会十分昂贵。因此开发商应该思考的问题不仅仅是要建好项目,更在于项目后期的运营管理。通过良性的物业管理、资产管理,把潜在的价值发挥出来。

潘可维强调开发商如果要自持项目,那么要注意现金管理的问题。前期可通过某些项目提供稳定的租金收入,在后期的发展上就不会因为资金的问题而掣肘,最后脱手项目。有了稳定的现金流,商业地产未来的运营才可以步入正轨。

建立系统化的管理方式

目前中国在建的商场超过2000个,遍布各地,但差异化并不明显,很多商场在招商的时候,面对的客户群体都是相似的。如果商场建好之后,招商有困难,那么世邦魏理仕会给业主提供建议,引进一些个性化的产品,跟其他商圈产生差异。

商业地产一将难求,世邦魏理仕在培养人才方面也做出了很多努力。他们拥有一个人才的数据库,资源集中在北上广深。员工先在北上广深接受培训,之后再派到其他城市接受锻炼。另外还会定时派主要人员到国外进行考察,吸取其他国家的经验。

世邦魏理仕为五大行之一,为中介行业,在过去是以买卖、租赁为主。而对于企业化的管理,可能稍有落后。如果将世邦魏理仕与其他世界500强的企业对比,世界500强企业都有强大的平台,包括管理系统、人事编制、招聘培训、财务制度、大数据使用等方面,上述这些方面在中介行业发展过程中是相对滞后的。潘可维过去有着丰富的管理经验,世邦魏理仕又亟待整合发展,希望通过系统化、企业化的管理方式,将世邦魏理仕的平台搭建完善,实现业绩的快速增长。

潘可维表示如今的增长模式是依靠人力的增加达到的,长此以往公司的发展会受制于人力的投入。当拥有一个完善的平台时,增加5%的人手,可能会增加30%的业务,达到一种规模效应。

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