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南充买房小玄机 莫让公摊潜规则你的房子

发布时间:2015-09-18       

收房时面积并没有像宣传中的那么大?其主要原因主要归结为公摊面积。在购房中,每个楼盘的公摊面积均不同,公摊面积越大,得房率就越低,反之,则越高。在大多数首次购房者中,很多人对公摊面积不是太清楚,导致被“潜规则”,多付了房款。今天,小编为大家总结了一些公摊面积知识,教购房者如何解决公摊面积吞掉房子的问题。





一.公摊面积咋算

售楼处置业顾问在介绍房子公摊面积时,通常会一言带过,如“我们的房子公摊面积占到20%-30%,在同等房屋里算比较小的,您可以放心”。按一平方米八九千元的房价计算,100平方米房子在公摊上起码要支出十几万元,购房者若要放心,须明白公摊面积应该怎么计算。

公摊面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即:商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}。




而其中,建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数);套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

影响公摊面积的因素有很多,首先,一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的,塔式楼和板式楼是不一样的;其次,套内面积房子大就多点,房子小就少点;再次,公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的,公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大;还有建筑规模楼层高度越高公摊越大,因为楼层越高,则电梯、消防等公共设施越多,所以公摊面积越大。




公摊面积过高虽然会影响住宅面积,甚至会花更多的钱购房,但是公摊面积并非越小越好,因为公摊面积过低意味着配套公共设施的规模缩减,会影响居住品质。


二.公摊面积百分比不等于实际公摊面积

而在实际操作中,公摊面积百分比,并不等于实际公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果,而不是单纯的某一套房子,因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。

通常,购房者会根据公摊面积比简单计算自家公摊,但这其中潜藏着不少猫腻。公摊百分比的误差允许上下浮动3%,且这样的误差受到法律保护,而开发商则会利用多计算公摊面积挣取额外的利润。曾有购房者根据自身经验向小编吐槽:以每平方米一万元的房子为例,一套房子一户的公摊多算两三平方米,那么一户就多交两三万元,1000套房子的利润就可以达到两三千万元。




一般来说,越是高档小区的公摊面积越大,因为设施更加完备,利润也就越大,因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。业内人士认为,现在没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台,作为购房者只能被动地接受,而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。


三.如何避免多分到“公摊”

细心购房者会发现,虽然《商品房买卖合同》中标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,但由于只列出应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。因此,业内人士给购房者支招,如何能降低“被公摊”的风险。

第一招:向开放商索取公摊数据

第二招:所要建筑设计图,让建筑专业人士计算

第三招:在购房合同中约定公摊面积


1.公摊面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积,按水平投影面积计算。还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。




2.根据规定,以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊,但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。

A.为多幢服务的管理用房、警卫室;

B.独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等;

C.为公共事业服务的配套用房;

D.避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。


3.下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊,也不分摊其他共有建筑面积。

A.为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房;

B.消防避难层(室)及结构转换层;

C.幢与幢之间相连的通廊。


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