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“3·30”新政一周年 改善型置业成楼市回升主力

发布时间:2016-04-08     凤凰网  

(原标题:“3·30”新政一周年 改善型置业成楼市回升主力)

从去年3月30日央行、住建部等五部委联合发布楼市新政至今,直接刺激改善型需求大量释放的3·30新政已经出台整整一年,在这一年里,改善型需求大批入场并成为推动楼市走向高峰的绝对主力。亚豪机构的数据显示,在这一年里,中端改善型产品成交占比同比增加12个百分点,150平米以上的大户型成交同比上涨近3个百分点,千万元左右的别墅产品尤其受到热捧。

“房票”大批入场

2015年3月30日,央行、住建部等五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括:对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

由于政策主要面向改善型需求,因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看,“3·30”新政一年间单价30000-70000元/平方米的中端改善型产品成交占比高达31%,相比2014年增加12个百分点;而户型区间当中150平米以上的大户型成交占比15%,相比2014年也上升近3个百分点。

根据亚豪君岳会数据统计显示,2015年3月31日-2016年3月30日,“3·30”新政执行一年间,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交83562套,成交面积909.06万平方米,相比2014年全年成交量分别增长37%、38%。与此同时,“3·30”新政执行一年间北京商品住宅成交均价为29884元/平方米,相比2014年上涨14%。

亚豪机构市场总监郭毅认为,在多次降准降息的间接“搔痒”之后,这一“3·30”新政也将楼市轻松推上一个高峰,而新政所带来的真金白银购房支出的减少,也激发了大量改善型需求进入新房市场,楼市成交在2014年触底之后开始反弹。

改善型别墅获热销

改善型需求的大量释放,直接推动了改善型项目的热销,尤其是千万级左右的别墅产品。与高端公寓类产品相比,别墅产品的性价比受到普遍认可。

根据亚豪数据显示,2016年2月北京别墅市场共实现成交209套,同比增长179%,创造历史同期新高。而在价格表现上,2月别墅成交均价虽然环比上涨9%,但由于面积大、价格基数低,别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。

以海淀为例,预计今年入市的首创地王项目入市价将超10万元/平方米,五矿万科如园年初爆出最新签约单价超9万元/平方米,而与其仅数公里之隔的金隅翡丽·蓝爵堡叠拼新盘报价却在5万元/平方米左右,按其推200-240平方米面积计算,套均价仅在千万元左右,同等价位只能买得前者百平方米左右户型。

按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元/平方米计算,一套200平方米的普通豪宅总价在1500万元起,而同面积别墅产品仅在千万左右,表现出强大的性价比优势。

“总价低、使用面积大,使得别墅的性价比优势更加突出,因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。

产品供应短缺

与大量释放的改善型需求相比,以别墅为代表的改善型产品供应却相对稀缺。对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说,更是一房难求。

记者日前在海淀区域采访时了解到,在刚刚过去的3月,金隅翡丽·蓝爵堡成交金额近2亿元,成为北京别墅市场的领跑者。

“由于新盘供应极为稀缺,海淀新盘均价持续攀升,目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米,对比之下,金隅翡丽·蓝爵堡1000万左右的总价在当前改善型置业市场具有很强的竞争力。”金隅翡丽内部人士告诉记者。

数据显示,2011至2015年仅成交9宗宅地,而作为教育和产业大区,区域置业需求却长期居高不下,商品房住宅的供需比始终为1:2,处于供不应求状态,根据相关部门的最新统计结果,2015年海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套,市场存量仅为854套,跌至近5年来最低点。

对于目前的改善型市场,业内人士表示,别墅产品的结构性稀缺仍然存在,未来高端产品供应量将继续增加,公寓豪宅的稀缺性降低,造成产品竞争压力加大,但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控,稀缺度仍将持续升级,因此其保值升值表现上更甚于公寓。


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